告别"卖房依赖"，经济换挡寻找新引擎

地产公司半年报收官，市场反响却相当平淡——根源在于八月末出台的一项重大政策调整。

8月28日晚间，住房和城乡建设部、自然资源部与国家金融监督管理总局三方联手推出了一系列力度空前的新规，围绕"现房销售、梯度减负、定向管控"展开制度层面的根本性重塑，由此宣告了中国房地产业延续三十多年的"高杠杆、高周转、预售制"时代正式画上句号。

一段旧叙事骤然收束，那些原本还在咬牙穿越下行周期的房企猛然意识到，游戏规则已经改写，必须另寻生路。

同样是在8月28日，龙湖公布了截至2026年6月30日的半年度财报。这份表现亮眼的业绩文件，恰好向整个行业示范了何为"换一种活法"。

具体来看，报告期内龙湖运营及服务板块录得收入137亿元，同比增幅3.2%，该板块对集团现金流和利润的贡献权重进一步攀升；与此同时，龙湖已将全部有息负债压缩至1471亿元，其中期限较长的经营性物业贷款和长租类贷款占比逼近七成，而旧体制下遗留的境内信用债仅余8亿元。

种瓜得瓜，种豆得豆。事实上，早在2022年龙湖便率先启动战略换挡，一边有序缩减负债体量、改善债务期限配置，一边把增长重心从传统的房地产开发转向商业投资、物业管理等运营服务型赛道，为长远发展储备核心驱动力。

事实验证了判断：随着新根基逐步夯实，龙湖对旧范式的依附正在持续弱化。眼下，全行业的全面切换已迫在眉睫，对旧逻辑的依赖每减少一分，外部冲击便少一分，通往确定未来的距离便缩短一步。

**"做一成一"的增长新内核**

商业世界有一条铁律：培育第二增长曲线的价值，就在于当第一曲线触及天花板之后，能够无缝衔接、挑起大梁。眼下的龙湖，正是在完成这次交接。

经历楼市深度调整整整五年，这家企业捕捉到的积极信号日益密集。

公开信息显示，2026年上半年，龙湖旗下涵盖商业投资、资产管理、物业服务及智慧营造四大板块的运营及服务体系，收入和利润均延续稳健上行态势。其中营收达137亿元，同比增长3.2%，刷新历史纪录。盈利水平同样居高不下，毛利率逾50%，净利率超30%。

作为集团战略转型的核心增长极，上述业务已经成为龙湖最主要的利润来源，本期占集团总收入的比重升至34.4%。此前不久，惠誉等国际评级机构相继修订了对龙湖的评估框架，由原先适用于中国住宅开发商的方法论切换为亚太商业地产REITs方法论，这一变化直接映射出龙湖业务形态的根本性蜕变。

经过数年深耕，龙湖的运营及服务板块已然蜕变为拉动整个集团前行的核心动力源。然而，表面上的岁月静好背后，实则暗流涌动。近年来，K型分化无差别地席卷每一个细分领域，竞争烈度从未消退。数字光鲜的背后，龙湖默默倾注了巨量资源来加固资产底盘、拉升经营品质。

以龙湖商业为例，近年间通过资本性支出改造、精细化运营管理等举措，不断夯实经营基本面。投入成效在数据端得到充分验证：尽管6座新建项目全部安排在下半年才开业，2026年上半年龙湖商业租金收入仍同比大增8.7%至59.8亿元；整体销售额同比增长11%，日均客流量同比增长13%，期末出租率攀升至97.4%的高位。

▲龙湖武汉滨江天街庙会活动场景。

商业赛道之外，资产管理条线在过去两年推动了长租公寓板块的资产结构优化和低效项目出清，同时稳步推进商业综合体、康养服务等新业态拓展，实现了多元化布局。物业服务板块则加快剥离部分亏损项目，坚定执行高质量外拓策略，基础服务收入稳步扩张，增值服务持续迭代升级。数据显示，报告期内龙湖物业服务板块实现营业收入56.5亿元，重新步入正增长轨道。

诚然，运营及服务业务承载着可持续的利润与现金流，但它同样置身于一个零容错的分化格局之中。在这样的市场里，最稀缺的能力是"确定性"。在龙湖内部，这种能力被概括为四个字——"做一成一"。

践行这一理念，智慧营造品牌龙湖龙智造近年在代建领域异军突起，口碑与业绩双丰收。上半年，龙湖龙智造量价综合达成率达98%，凭借长期积累的信誉，期内代建项目销售额突破100亿元大关。

截至目前，龙湖运营及服务四大板块均已跻身各自细分领域的头部阵营，占据了极具竞争力的身位。无需依靠举债扩张或开发业务输血，这些板块完全能够凭正向经营性现金流实现自我造血，成为驱动集团整体业绩跃升的核心引擎。

在业绩说明会上，龙湖管理层展望称，到2028年运营及服务业务收入将超越地产开发业务，并提出力争让该板块尽快迈上百亿台阶的全新目标。

显而易见，单从业务结构迁移的节奏来看，龙湖已经跑到了整个行业的前列。

**挣脱转型的历史包袱**

回溯行业发展历程，龙湖从来不是以"快"见长的玩家。

对现金流的极致把控、对杠杆率的审慎态度、对投机冲动的本能抗拒，使得"速度"始终未能成为龙湖的第一信条。然而风水轮流转，这份克制与理性，恰恰让它在近几年吃到了最大的红利。

从"三道红线"出台时"因自律而自由"的从容，到因拒绝非标融资而保住了基本盘；时至今日，龙湖已成为业内极少数未曾出现债务违约、核心资产既未被变卖也未被稀释的"幸存者"。

也正因如此完整地保留了运营及服务业务的资产版图，才有今天从容转型的底气。

过去四年间，龙湖持续拓宽自身的财务安全边际，以覆盖资本性支出的正向经营性现金流为基础，有节奏地削减负债。

数据表明，自2022年下半年起的四年跨度内，龙湖累计压降有息负债超过600亿元。截至2026年上半年末，有息负债余额已降至1471亿元。今年开年以来，龙湖已如期足额偿还47亿元境内公开市场债券，涵盖36亿元境内信用债和11亿元中债增担保债券。年内集团层面待还债务仅剩13亿元境外贷款和12亿元中债增担保债券。

▲龙湖集团持续推进去杠杆进程。图片来源：飞鸟资本。

此刻的龙湖显得更加"轻巧"且"稳健"：债务绝对规模更小，资金获取成本更低，最新加权平均融资成本已回落至3.36%。

不过，要真正回答转型这道新考题，仅仅做到"轻"远远不够。

四年来，龙湖将近400亿元的供应链融资全部归零，大幅清理了短期信用类借款，剩余债务则被大规模置换为长久期的经营性物业贷和长租类贷款。据最新披露，截至2026年年中，这两类贷款余额合计达1016亿元，占总融资规模的比重已接近70%。

从债务结构维度审视，信用类贷款折射的是传统开发模式下的杠杆水位，而经营性物业贷和长租贷对应的则是商业体、长租公寓等持有型资产的内在价值。二者之间的此消彼长，标志着龙湖已沿着新范式的路线图，完成了债务基因的重写。

在龙湖的认知中，行业从旧范式切换到新范式的根本前提，在于能否将过去以住宅开发为主轴的业务架构，整体搬迁到运营服务的新型地基之上——这不仅涉及收入端的结构变迁，也涵盖负债端的结构重塑。"我们这几年做的核心工作，就是将业务调整与债务结构调整深度融合，二者相互成就、彼此推动。"

管理层透露，目前龙湖境内信用债余额仅剩2027年1月到期的一笔8亿元。届时，龙湖将实现境内债券及中期票据的全面清零，"这将成为债务转型进程中又一标志性节点"。与此同时，收入侧的结构切换也在全力提速，管理层预计2028年运营服务业务收入将反超开发业务收入，未来龙湖将主要依靠运营与服务板块获取持续性增长和回报。

可以确认，龙湖的新地基已大体落成。依托这块新基石，龙湖不仅彻底甩脱了旧模式的束缚，也为后续发展筑牢了坚实底座。

**行业下半场的启示**

立足当下审视，龙湖的转型已步入收尾阶段，并且极有可能成为少数成功跑通全新商业范式的企业，朝着类似新鸿基、太古等港系房企的方向演进——以物业开发与持有运营双轮并行，走出一条可持续的成长之路。

龙湖这场前所未有的自我革命，毫无疑问将为整个行业提供一份极具参考价值的样本。

诚然，经济周期以盛转衰为宿命，但衰退的尽头往往孕育着新一轮机遇的种子。世纪之交日本医药产业的结构性改革，催生了武田制药等一批迅速完成创新药转型的巨头；全球出版业数字化浪潮中，最先拥抱变革的亚马逊，由此开启了长达十余年的独领风骚。

打破旧边界、确立新边界，本就是企业演进的天然逻辑。

龙湖此次转型中最令人敬佩之处，或许在于它几乎斩断了所有的路径惯性——哪怕过去的道路曾带来过巨大成功，它依然选择推倒重来，毅然从最底层的债务结构和业务架构动刀，搭建出一套全新的运行体系。

在新体系下，龙湖不再仰赖债务扩张来驱动成长，不再绑定开发业务的高杠杆与高周转，同样可以构建一个自洽的发展飞轮：用成熟运营及服务板块产生的正向现金流来压降负债，再用更健康的财务结构和更廉价的外部资金来反哺上述板块的扩张。

不恋旧途，不畏前路。正如年度主席报告所言，龙湖选择了那条更难走却更扎实的道路。

可以预见，在转型下半场，龙湖的各条业务线仍在持续内生裂变。按照既定规划，下半年龙湖商业将迎来5座重资产项目和1座轻资产项目共6座购物中心集中亮相，落子杭州、长沙、成都、昆明等核心都市。资产管理条线的业态拼图将继续丰富，10个在建的康养社区项目"椿山万树"将在未来三年内分批交付。

▲椿山万树重庆大渡口项目效果渲染图。

物业服务板块持续践行"为客户创造真实价值"的理念，借助HALO智慧空间平台实现降本增效，并向"资产管理+物业管理"的全链条服务纵深延伸，预计全年收入增速约5%。龙湖龙智造则继续在高等级城市攻城略地，深化区域布局与专业能力的对外输出。

全新的发展范式正以不可阻挡之势扑面而来，龙湖凭借更高的确定性，率先走出了行业规则重写后的迷茫地带，迈入崭新的成长区间。在这场转型的下半程中，龙湖埋下了许多值得追踪的伏笔，也理应收获更多的想象空间。