近八成美国家庭被挡在房门外，美国房价凭什么跌不动？

财联社9月3日报道（编辑 李莹）持续的高利率环境令外界不断猜测"美国楼市何时见顶回落"。然而最新公布的宏观指标揭示了一幅截然不同的图景：房价并未下行，二手住宅交易活跃度则持续低迷，整个市场正深陷"叫价无人接、有房无人买"的僵局之中。

买卖双方均步入"高龄化"

美东时间周四，多家媒体引用全美房地产经纪人协会（NAR）发布的统计数据称，2026年7月美国现有住宅销量环比下滑1.7%，折合约406万套/年；与此同时，成交中位价同比上扬2.0%，达到43.41万美元，连续第37个月保持增长态势。

交易量收缩而价格逆势攀升，核心原因在于卖方极度惜售。NAR调查结果显示，当前售房者在出售前的平均持有周期已达11年，创下有史以来最长纪录。另据报道，美国存量自有住宅的平均建成年份已触及42年。

卖方供给持续收窄的同时，年轻买家的参与度也在大幅走低。

NAR调研数据显示，购房者年龄中位数攀升至59岁，刷新历史峰值；首次置业者的年龄中位数亦推高至40岁。首套购房群体在所有成交买家中所占比重滑落至21%，同样为有记录以来的最低水平。

注：蓝色曲线代表1980年至今美国全体购房者年龄中位数变动轨迹；绿色曲线代表2005年以来美国存量住宅房龄中位数变动轨迹

高利率将卖家"钉死"在原位

分析认为，按照常规逻辑，高利率本应迫使资金链紧张的房主出手——月供压力骤增、无力维持者纷纷挂牌，供给端放量后价格自然承压回落，2008年的剧本便是如此。但本轮周期中，这一链条并未被激活。

其一，房主缺乏置换动力。7月份美国30年期按揭贷款利率均值录得6.54%，而大批2020至2022年间入市的业主当时锁定的利率仅在3%上下。以同等30万美元贷款计算，两者月供差距约为600美元。若卖掉现居住房再购入新居，相当于每月额外承担这笔差额支出。

注：图示为2000年以来美国30年期房贷平均月供的演变情况

其二，相当一部分业主根本无需面对利率问题。据估计，美国大约四成的自有住房已完成全部还贷，利率高低对其毫无影响。而在仍有未偿贷款的群体中，约95%选择的是30年固定利率产品——签约时的利率即为最终利率，贷款机构无权在合同期内单方面调升。

其三，房主并无迫切变现需求。金融数据服务商洲际交易所（ICE）估算显示，截至2026年年中，美国背负房贷的家庭所持有的房产净资产总额（即房屋市场价值扣除银行贷款余额）约为17万亿美元。即便临时需要周转资金，也可通过房产再抵押贷款获取，无需将整套房出售。

ICE研究主管Andy Walden指出，房主们更倾向于追加一笔借贷，也不愿放弃早年享受到的低息锁定条件。结果便是市场上几乎看不到因财务压力而被迫降价甩卖的案例。没有恐慌性抛压，房价便失去了下行的驱动力。

够不着，转向租赁

据相关报道，大约75%的美国家庭实际购买力仅能覆盖总价30万美元以内的住宅，而该价位段的有效供应已近乎枯竭。真正能够完成交易的买家，基本集中在收入排名前25%的人群——他们的购房资金来源不再是逐月积攒的工资，而是手中既有的金融资产。

注：图表展示按各家庭最高可承受房价划分的美国家庭分布比例，其中75%的家庭面临购房支付能力不足的问题

无力购房的家庭转而涌入租赁市场，但该领域自身也正遭遇结构性冲击。

全美住宅建筑商协会（NAHB）统计表明，2025年末美国公寓空置率飙升至7.3%的历史极值，整体租金水平同比下降1%。租金走低虽在一定程度上缓解了租户的居住成本，但对于以收租为主要现金流的投资者及其背后的贷款银行来说，则意味着收入缩水与偿债压力加大的双重挤压。

报道进一步提到，此前集中交付的大量新建公寓造成阶段性供大于求，目前公寓类资产的估值较2022年峰值已累计回落约28%。商业地产数据分析公司Trepp的最新监测显示，以公寓物业作为担保的商业贷款不良率近期已反弹至7.23%。

行业观察人士提醒，当中低端长租物业陆续进入不良资产处置流程后，部分项目或将面临维保经费压缩以及物业管理服务降级等具体运营难题。