楼市迈入存量时代，一线城市二手房价实现六连涨

中国房地产市场步入存量阶段的判断，如今得到了官方统计数据的首次印证。

9月15日，国家统计局公布了本年度1至8月全国房地产领域的投资与销售相关指标。值得注意的是，统计局依据住建部信息，首次对外发布了二手房网签数据：1—8月二手房网签总面积达5.49亿平方米，较去年同期增长10.6%。

而同一时段内，全国新建商品房销售面积为4.99亿平方米，同比下滑12.1%。两者之间形成了约5000万平方米的落差。

当天举行的发布会上，国家统计局新闻发言人兼总经济师、国民经济综合统计司司长付凌晖进一步说明，据住建部近期公布的信息，二手房网签面积已经连续数月超过新房销售面积。

业内分析认为，虽然"网签面积"与"销售面积"在统计方法上存在差异，但二者之间的偏差不会十分显著。基于上述数据足以判定，国内房地产市场已实质性跨入存量阶段，尤其在若干核心城市，二手房买卖已构成市场主力。

认清这一趋势，对于准确判断楼市走势具有重要意义。付凌晖强调，虽然新房交易量有所缩减，但得益于二手房交易的放量，整个房地产市场的交易总量正趋向企稳。

市场参与者还注意到，在存量格局下，二手房对市场规模和价格走势的影响力持续加大，而开发投资、新开工面积等供给侧指标则呈现回落态势，对此需保持客观理性的认知。

**步入存量阶段**

房地产市场的演变轨迹与城镇化所处阶段紧密相连。2025年7月，时隔十年再度召开的中央城市工作会议作出了关键定位："我国城镇化正由高速增长期过渡到平稳发展期，城市建设正由大面积增量拓展转入以存量提档升级为核心的新阶段。"

就房地产领域而言，这意味着大规模集中开发新房的历史篇章已然翻过。

伴随需求总量收缩与结构转型，近数年来新房市场的交易体量持续走低。国家统计局数据显示，2025年全年新建商品房销售面积8.81亿平方米，对应销售额8.39万亿元，较2021年的峰值水平缩水了一半。

与此形成对照的是，二手房在整体交易中的份额逐年攀升。从区域分布来看，大中型城市率先完成了向存量模式的切换。

早在2024年开春，时任国家统计局局长康义在阐释2023年楼市数据时便提到，70个大中城市的二手房成交规模已超越新房。

此后，更多城市相继加入存量行列，全市场层面的二手房占比也稳步抬升。

今年7月，国家统计局副局长毛盛勇表示，上半年二手房交易面积已与新房销售面积基本持平，"以往以新房销售为核心的增量模式正加速向新房与二手房并重演进，二手房已成为住宅交易中不可忽视的重要板块。"

他补充道，若将网签口径下的新房与二手房合并计算，最近三个月（4至6月）交易总量实现了连续正增长。

9月15日，随二手房网签数据的正式发布，二手房占据市场主导地位的格局获得了权威背书。实际上，在北京、上海等一线都市，当前二手房在整体住宅交易中的占比已突破80%。

付凌晖指出，伴随我国房地产市场发展阶段的更迭，交易结构正在经历深度重塑——从过去新房交易占绝对优势，逐步过渡到存量房交易成为主体，这是一项值得高度关注的结构性转变。

**一线城市二手房价格连续六个月上行**

今年以来，国内新房销售规模延续了负增长态势。国家统计局数据显示，1—8月新建商品房销售面积4.99亿平方米，同比减少12.1%；销售额4.75万亿元，降幅13.0%。

鉴于二手房交易体量已反超新房且录得10.6%的同比增速，这在相当程度上缓冲了新房端缩量所产生的冲击。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受21世纪经济报道采访时指出，一涨一跌反映的是需求的结构性迁移，而非市场整体的低迷。他同时强调，将新房与二手房合计来看，今年前八个月全国商品房交易面积同比仅微降，止跌企稳的信号十分明确。

分析人士认为，年内房地产市场整体仍处于调整通道之中，此次数据的公开释放有利于提振各方信心。

另一面，在存量环境下，开发投资和新开工等供给指标的回落，既体现了从严控制增量的政策成效，也是市场迈向供需均衡的自然结果。

1—8月，全国房地产开发投资完成4.80万亿元，同比下降19.9%。同期间，房企施工面积、新开工面积及竣工面积均出现不同程度的收缩。

价格层面，城市间的分化依旧突出。今年8月，70个大中城市中，一线城市商品住宅售价环比走高，二、三线城市环比跌幅整体收窄，各线级城市同比降幅亦继续收窄。

具体来看，8月一线城市二手住宅均价环比上扬0.1%，自3月起已连续六个月录得环比正增长。鉴于二手房在一线城市交易中占据绝对主流地位，市场对这一信号所传递的积极变化普遍持乐观态度。

**后市展望**

展望未来，随着传统淡季节点的落幕，新房与二手房市场均有望回暖。

李宇嘉表示，步入"金九银十"传统旺季，开发商倾向于加大高性价比房源的投放力度；叠加七八两月淡季沉淀的潜在购买力，预计新房成交量将出现较为明显的回升。

他还提到，8月底落地的现房销售新规，有助于在短期内改善供需匹配，为消化现有库存腾出空间。预计至今年年底，新房市场供需关系将更为健康和均衡，有利于在稳固交易量的基础上推动价格尽快见底企稳。

在二手房领域，中指研究院指数研究部总经理曹晶晶判断，伴随旺季来临以及"卖旧买新"置换链路的逐步畅通，二手房成交有望维持一定的活跃水平，价格走势则大概率延续窄幅震荡格局。

出品丨21财经客户端 21世纪经济报道