新城控股中报发布：规模竞赛落幕，管理驱动开启新篇章
最新公布的2026年中报显示，新城控股（601155.SH）在房地产行业经历深度洗牌、开发结算量持续萎缩的大环境下，上半年录得营业收入176.44亿元；利润总额13.69亿元，较去年同期增长4.68%；归属母公司净利润8.49亿元，同比减少5.15%。值得注意的是，利润端的回落幅度远低于营收近两成的跌幅，核心原因在于公司综合毛利率同比抬升6.25个百分点，站上33.1%的水平。
真正值得关注的变动，深埋在业务结构之中。
今年上半年，新城控股物业租赁与管理板块贡献毛利46.67亿元，占集团整体毛利的比例攀升至79.9%，较上年同期继续走高。换言之，帮助这家企业抵御周期波动的力量，已经从"把房子卖掉"转变为"让商业持续产生收益"。
利润来源换挡：商业撑起近八成毛利
此前数年间，外界对新城商业的认知停留在"稳定器"层面——即在行业低谷期为开发业务提供缓冲的防守型资产。然而本期财报的数据表明，这一定位已显得过于保守。
从各业务线拆解：上半年物业租赁与管理实现营收65.59亿元，同比微增2.12%，毛利率高达71.15%；而房地产开发销售端收入105.64亿元，同比有所回落，毛利率仅为9.89%。两者此消彼长之间，商业板块正逐步蜕变为驱动公司业绩的核心动力。
若采用含税租金口径统计，上半年公司商业运营全口径收入（涵盖租金、物业管理费、停车费、多元经营及其他杂项管理费）合计71.12亿元，同比增长2.42%，已超越同期开发业务的合同签约额63.57亿元。这一交叉现象最早出现在2026年第一季度，而中期数据进一步确认了这一趋势的成立。这标志着公司战略转型迈入了一个具有里程碑意义的拐点，宣告新城控股全面进入以商业运营管理为主导的新发展阶段。
从毛利维度审视，新城的这步布局更具战略远见。商业板块以不足四成的营收体量贡献了约八成的毛利，使得公司在营收缩水两成的情况下，综合毛利率反而逆风上行6.25个百分点。报告期内，商业持续性经营收入达到当期利息支出的四倍，这意味着公司的利息偿付保障不再取决于"楼盘能否去化"，而是扎根于每日照常运营的购物中心之上。
规模扩张与运营效率双线并进。
上半年，肥城、永川、台州湾三个吾悦广场先后亮相，至此公司已在全国147座城市布点212座吾悦广场，其中181座已投入运营，开业数量在国内乃至海外上市房地产企业中居首；对应运营面积达1675.31万平方米，整体出租率为98.35%，连续数年维持在95%以上的高位。
期内，吾悦广场体系接待客流量突破10.33亿人次，同比增长8.74%；实现社会零售总额520亿元，同比增长0.97%；期末注册会员总数达6072万人，较2025年底增加10.46%。
需要强调的是，这轮增长并非依靠新增项目堆砌而来。新开业项目仅有三座，客流与会员的大幅攀升完全依托存量资产"精耕细作"——通过商户组合优化、业态升级以及精细化会员运营实现，而非依赖大额资本支出。这种无需增量投入即可实现的内生式增长，是对"运营实力"最为有力的证明。商业板块的角色因此发生根本性转变：它不再仅仅是为开发业务托底的安全垫，而是能够自主创造增量、独立定义价值中枢的核心驱动力。
资产管理闭环成型：从"拥有资产"迈向"运营资产"
商业资产的变现能力在本期得到了切实检验。
6月30日，"国金资管-吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划"顺利完成2026年度首轮扩募，新增募集资金21.46亿元，将天津津南、南通如皋两个吾悦广场纳入底层资产池，产品总规模扩大至32.1亿元，成为全国首个消费领域机构间REITs成功扩募的案例。扩募的价值不仅体现在融资体量上，更在于它证明了后续仍有新资产可以按同一标准获得市场化定价，该通道具备可复制性，而非一锤子买卖。其中，天津津南吾悦广场2025年销售额同比增幅达15%，出租率连续三年锁定100%，为扩募标的的品质提供了有力佐证。
再结合今年2月母公司新城发展旗下新城环球成功发行的3.55亿美元优先担保票据，新城控股已基本构建起商业地产"投资—融资—建设—管理—退出"的完整资管循环，境内外渠道、债权融资与资产证券化形成多维协同。截至报告期末，各主要银行授予集团的授信总额度为644亿元，实际动用237亿元。
融资面的积极信号还在持续释放。
7月21日，公司顺利完成2026年度首期超短期融资券发行，发行规模7.5亿元，期限五年，票面利率2.8%，获认购倍数2.45倍；该笔债券由中债信用增进公司提供全额无条件不可撤销的连带责任担保，中诚信国际给予发行人及债项双重AAA评级。这已是新城控股连续第四年享受民营企业债券融资支持工具（即"第二支箭"）的政策红利。
资本市场给予了持续且具体的正面反馈：标普近期将新城控股信用评级展望从"负面"调整为"稳定"；8月份，国际指数编制机构MSCI将新城发展的ESG评级从A级一举调升至AA级——这是继今年3月由BBB级升至A级之后，年内第二次评级跳升，半年的时间跨度内连跨两个等级。当"投融建管退"全链路贯通之后，估值的参照系也随之迁移——以往以开发商逻辑衡量土地储备和销售速度，如今则以资产管理人的视角评估运营效率与资产周转率，而这恰恰是估值体系重塑的起点。
安全边际加固：零违约纪录、回款率超百、代建开辟第二曲线
商业模式决定了企业奔跑的速度，而信用根基与现金流的稳健程度则决定了它能跑多远。在民营房企整体信用遭遇系统性折价的这几年里，"不违约"已经从行业的最低门槛升级为一种稀缺竞争力——唯有守住信用底线，才能保住融资渠道，转型才谈得上有充裕的时间窗口。
上半年，新城控股按期兑付境内外公开市场到期债券共计36.43亿元，其中第二季度偿还20.14亿元，自公司成立以来在境内外债券市场始终保持"零违约"纪录。截至6月底，公司有息负债规模为519.41亿元，其中以银行贷款为主体，占比61%；账面货币资金75.84亿元，较2025年末增长11.48%；净负债率为56.87%，处于行业内相对稳健的区间。
经营层面的自我"造血"功能也在同步强化。上半年公司实现合同签约金额63.57亿元、签约面积102.48万平方米，全口径资金回笼75.30亿元，回款率达118.45%；累计完成超过一万套住宅项目的交付。经营活动现金流净额录得8.24亿元，同比大幅增长188.42%，并已连续多年维持正值。
轻资产业务则开辟了第二条增长路径。
上半年，新城建管新获取代建项目规划总建筑面积553万平方米，代建项目合计交付70万平方米；截至目前，公司累计在管项目179个，其中商业综合体类项目77个，累计管理总面积超过3200万平方米。
在董事长王晓松于半年度经营会议上作出的战略部署中，"大力拓展新城建管业务"与"加速推进公募REITs落地"被赋予同等的战略优先级——前者代表管理能力的对外输出，后者代表资产的有序退出，二者共同指向一个核心方向：推动公司从"比谁铺得快"转向"比谁管得好"。
伴随"十五五"期间扩大内需与促进消费的规划逐步落地，消费市场内在潜力正在有序释放，而新城控股深耕三四线城市的商业网络与之形成了天然匹配。通读这份中期报告，可以看到新城控股的收入端虽在收窄，但盈利的含金量在提升，现金流的确定性也在增强。遍布全国的212座吾悦广场所构筑的商业基本盘，正在将这家企业从传统的房屋开发商，推演为一个以运营效率为核心定价逻辑的资产管理平台——在当前多数民营房企仍深陷债务泥潭之际，这种"身份蜕变"本身便是最为珍贵的确定性。
王晓松多次强调的"骆驼精神"，恰是这份中报最贴切的批注：不贪求冲刺最快的节奏，只确保行稳致远。